都市計画変更（市街化編入）に伴う固定資産税・都市計画税について

都市計画の変更により、市街化調整区域が市街化区域に編入された場合、その区域内に所有されている土地や家屋について、次のような変化が生じます。

編入後、最初の評価替えの年まで

市街化区域に編入された直後に到来する賦課期日（1月1日）の属する年の年度から、

• 土地、家屋ともに都市計画税が課税されるようになります。
• 田畑や山林、雑種地など一部の地目の土地においては、税額の計算方法が変更されるため、固定資産税の額が上昇します。

編入後、最初の評価替えの年から

市街化区域に編入された直後に到来する価格基準日（評価替え年度の前年の1月1日）を経過した評価替えの年から、

• 市街化編入に伴い土地の資産価値が上昇し、時価も高くなることから、土地の評価額が上昇します。

なお、家屋については、市街化編入に伴う評価額及び固定資産税の変更は生じません。
ただし、評価替えによる評価額の変更は生じます。

市街化区域に編入されると、区域内のすべての土地及び家屋について、市街化区域に編入された年の翌年度（編入日が1月2日から3月31日までのときは、翌々年度）から、都市計画税（年0.3%）が課税されるようになります。

最近市街化編入された以下の地区において、都市計画税が課税されるようになる年度は下記のとおりです。

• 北秋津・上安松地区：平成30年度から

• 若松町地区：令和3年度から

市街化区域編入に伴い、一部の地目（現況地目）については、評価額及び税額の計算方法が変更されます。
このことに伴い、これらの地目については、市街化編入の翌年度以降から税額が上昇します。

計算方法が大きく変わる地目のうち、主な地目の固定資産税及び都市計画税の計算方法については以下のとおりです。

なお、実際に負担する税額については、軽減措置が講じられている場合があります。

評価額の計算方法については、市街化調整区域、市街化区域ともに同じです。
ただし、市街化区域として評価される場合、調整区域だった頃より高い価格で評価されることが見込まれます。

なお、税額については、市街化調整区域、市街化区域ともに、

• 小規模住宅用地（1戸あたり200平方メートルまで、固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1）
• 一般住宅用地（小規模住宅用地の特例を超える部分について、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2）

の課税標準の特例があるほか、税負担の調整措置が講じられているため、急騰はせず、緩やかに上昇します。

税負担の調整措置の詳細については下記リンク先をご参照ください。

• 評価額

調整区域・・・宅地の評価額

市街化区域・・宅地の評価額

• 固定資産税の額（非住宅用地の場合）

調整区域・・・上記評価額×0.7×税率（1.4％）

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（1.4％）

• 都市計画税の額（非住宅用地の場合）

調整区域・・・なし

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（0.3％）

宅地の場合と同様、市街化区域として評価される場合、調整区域だった頃より高い価格で評価されることが見込まれます。
これに加え、減価補正（宅地の評価額に0.3又は0.5を乗じた額が評価額とされる。下の式の青字部分。）が適用されなくなり、宅地並みに評価されるようになることから、評価額及び税額が大幅に上昇します。

ただし、税負担の調整措置（上記リンク先）が講じられていることから、実際に負担する税額は急騰せず、緩やかに上昇します。

• 評価額

調整区域・・・宅地の評価額×0.3（又は0.5）

市街化区域・・宅地の評価額

• 固定資産税の額

調整区域・・・上記評価額×0.7×税率（1.4％）

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（1.4％）

• 都市計画税の額

調整区域・・・なし

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（0.3％）

市街化調整区域内の一般山林の場合、税額は1平方メートルあたり1円程度です。

市街化区域に編入されると、宅地への転用が容易に行える土地として、宅地の評価額に0.4又は0.5を乗じた額で評価されるようになることから、評価額及び税額が大きく上昇します。
ただし、市街化区域編入に伴う区画整理地内の山林については、使用収益開始前までは宅地の評価額に0.2を乗じた額が評価額となります。

• 評価額

調整区域・・・1平方メートルあたり46～71円

市街化区域・・宅地の評価額×0.4（又は0.5）

• 固定資産税の額

調整区域・・・上記評価額×税率（1.4％）

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（1.4％）

• 都市計画税の額

調整区域・・・なし

市街化区域・・上記評価額×0.7×税率（0.3％）

市街化調整区域内の農地の場合、税額は1平方メートルあたり1円程度ですが、市街化区域に編入されると、宅地への転用が容易に行える農地（市街化区域農地）として宅地同様の課税がされるようになることから、評価額及び税額が大きく上昇します。
ただし、生産緑地の指定を受けた農地については、評価額及び税額にほとんど変化はありません。

• 評価額

調整区域・・・1平方メートルあたり51～77円

市街化区域・・宅地の評価額－造成費

• 固定資産税の額

調整区域・・・上記評価額×税率（1.4％）

市街化区域・・上記評価額×3分の1×税率（1.4％）

• 都市計画税の額

調整区域・・・なし

市街化区域・・上記評価額×3分の2×税率（0.3％）

農地については、急激な税額の上昇を緩和すべく、地方税法附則第19条の3および第27条において、課税標準について4年間の段階措置が適用されます。
軽減率については下記のとおりです。

なお、初年度は市街化編入された年度の翌年度（例：令和2年3月末に編入された場合、令和3年度）です。

• 初年度目：0.2
• 2年度目：0.4
• 3年度目：0.6
• 4年度目：0.8